卖房必须还清房贷？3种方法教你未结清贷款如何转手

很多人误以为必须还清房贷才能卖房，其实不然！本文从贷款理财角度，详细解析「带押过户」「转按揭」「垫资解押」三种主流操作模式，对比交易风险、流程周期和资金成本，教你如何在房贷未结清状态下合法合规完成房产交易，避开资金链断裂风险，实现资产优化配置。

可能很多人会疑惑：我的房子还在还贷，房产证都押在银行，这要怎么卖？其实啊，根据《物权法》规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，也就是说法律层面是允许的。不过实际操作中，大部分银行会在贷款合同里加一条「需结清贷款才能过户」的条款，这就让很多卖家觉得必须先还贷。

这里要分两种情况看：

如果是公积金贷款，多数城市可以直接申请带押过户

商业贷款则需要和银行协商，或者走其他途径

现在重点来了！咱们具体说说怎么操作：

方案1：转按揭（需银行同意）

相当于把房贷「转嫁」给买家，操作流程是：

1. 买卖双方签订购房协议

2. 买家向银行申请贷款

3. 银行审批通过后解除原抵押

4. 完成过户并重新抵押

不过要注意，现在只有少数银行开放这项业务，而且对买家资质要求很严格。

方案2：带押过户（2023年新政）

这个绝对是近期的大利好！目前北上广深等50多个城市已经落地，具体流程：

买卖双方在不动产登记中心办理

不需要提前还贷解押

银行系统直接完成抵押权变更

重点提醒：必须买卖双方贷款银行相同，且原房贷无逾期记录。

方案3：垫资解押（成本较高）

简单说就是找第三方机构先借钱还贷，等过户拿到房款再还款。虽然操作快（715天搞定），但要注意：

日息通常在0.08%0.15%

需要额外支付服务费（1%3%）

存在垫资方违约风险

不管选哪种方式，这几个关键点千万要记牢：

1. 提前30天联系银行：确认提前还款是否需要违约金，有些银行规定还款满1年才能免罚息

2. 核实当地政策：比如郑州要求房屋必须取得产权证满1年才能带押过户，南京则限制买方必须全款购房

3. 资金监管账户：建议通过银行或第三方平台托管房款，防止出现「钱房两失」的情况

4. 税费计算差异：未结清房贷会影响增值税计算，可能要多缴（房价贷款余额）×5.6%的增值税

我们做个简单对比表就明白了：

方式 | 时间成本 | 资金成本 | 风险指数

| | |

转按揭 | 23个月 | 最低 | ★★☆

带押过户 | 1530天 | 无 | ★☆☆

垫资解押 | 715天 | 最高 | ★★★

从理财角度看，优先选择带押过户，毕竟不用额外花钱。如果所在城市还没开通，再考虑转按揭。垫资解押只建议在急售且利润能覆盖成本时使用。

最后啰嗦一句：卖房前一定要先查清楚剩余贷款金额，别像我上次遇到个客户，以为还剩50万贷款，结果一查居然有120万，差点资金链断裂！建议直接打银行客服报房产证号查最准确。大家还有什么问题，欢迎在评论区留言讨论~